8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監督管理總局兩部門聯合同時發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》及《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》兩則重磅利好，針對兩則通知提到的要點，總結如下：

針對《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》

【資料圖】

1.明確降低存量首套房貸利率。

自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

2.哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？

2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。

3.存量房貸降多少需自主協商確定，但不能低于當時所在城市執行的新房房貸利率政策下限。

新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。也就是說，不低于當時所在城市執行的新房房貸利率政策下限。

針對多數普通購房家庭的利好，終于千呼萬喚始出來

由于前幾年上車買房的人，房貸利率均無一例外高位站崗，當前存量房貸與新增房貸利率之間存在很大的差距，所以關于下調存量房貸利率的呼聲日高。據統計， 2017年末到2021年末的房貸利率，一直維持高位，比現在的4.14%左右高近140個基點。以100萬的房貸計算，按照等額本息方式還款20年，4.14%利率和5.5%利率的總利息差距將超過18萬元，這對于一個普通家庭來說，不是一個小數目。

數據來源：中國人民銀行，鈦媒體整理

因此合理的調降存量房貸利率，可以有效減輕居民還款壓力，進而提振居民的支付能力和消費信心，給予更多的購房者機會。同時能減少提前還貸潮、經營貸置換房貸等情況出現，促進居民消費，利好樓市的同時，促進經濟發展。

不過后續對于銀行等金融機構，存量首套房貸利率調降，銀行的利息收入也承受了一定的壓力，會對商業銀行的收益產生一定的影響。不過，近期各大銀行紛紛表態已做好存量房貸利率調整的預案，且就在31日當晚，農業銀行、建設銀行即火速發布公告，紛紛表態將依法有序推進降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作。預計在具體下調力度上也將會多方博弈，爭取分得一塊蛋糕。

針對《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》

1.統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套不低于20%，二套不低于30%。

不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

2.明確新房的貸款利率下限。

首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限LPR加20個基點。也就是說，當期執行的5年期LPR為4.20%，如若購買首套新房，則最多能降到4.0%；如若是二套，貸款利率是4.20%加20個基點，也就是4.4%。

數據來源：中國人民銀行，鈦媒體整理

3.各地因城施策，自主調控。

各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

各地自主調控，仍留有想象空間

降首付可以有效降低居民的購房門檻，刺激剛需、剛改客群的購房需求。該政策其實部分城市已經在 2022 年陸續進行了大幅松綁，先是鄭州等大部分二線城市、以及一些三線城市將本地首套住房首付比例降至 20%，之后在多數二、三線城市開始跟進。目前，仍有多個城市首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上。

雖然中央已經定調下調，預計各地也會積極跟進調整，但各地自主調控也留下了想象空間。首套房首付比例仍執行30%的新一線、二線、三線城市或逐步降至20%下限，但一線城市首付比例下調的可能性及下調空間相對于其他城市而嚴較低，或將會在非核心區域試點調降。(本文首發于鈦媒體APP，作者｜趙晨含)

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