身為“示范房企”的碧桂園自爆危機(jī)之后，有央企大腿的遠(yuǎn)洋集團(tuán)也爆雷了。如若市場(chǎng)繼續(xù)下行，不排除房企還有雷要爆。

曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)行業(yè)，為何出現(xiàn)這么多爆雷房企？是市場(chǎng)原因，政策原因，還是其他什么原因？回溯2017年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控歷程，或能從中找到答案。

(資料圖片)

與“房住不炒”背道而馳，大象穿上紅舞鞋

2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位。自此“房住不炒”成為房地產(chǎn)行業(yè)政策主基調(diào)，延續(xù)至今。

2017年，一二線城市全面限購(gòu)，各種調(diào)控措施紛紛加碼。然而，踩剎車的警示哨，被房企當(dāng)成了搶跑的發(fā)令槍。

事后來(lái)看，可能會(huì)對(duì)房企老板們的腦回路，感到好奇。在受政策影響如此大的一個(gè)行業(yè)，他們的政策敏感性去哪兒了？

但在當(dāng)時(shí)，整個(gè)行業(yè)可是一派大干快上，熱火朝天的氣氛。

托“漲價(jià)去庫(kù)存”之福，2017年三四線市場(chǎng)大賣。恒大、碧桂園、融創(chuàng)，帶領(lǐng)一幫激進(jìn)房企，開(kāi)始狂飆突進(jìn)。

2016年，克而瑞銷售榜30強(qiáng)門(mén)檻是455億，榜首是恒大3731億。2017年，30強(qiáng)門(mén)檻變成了689億，榜首則是碧桂園5500億。30強(qiáng)門(mén)檻增幅51%，榜首增幅47%。

這些都不是小企業(yè)了，可資對(duì)照的是，2017年中國(guó)電影總票房559億，整個(gè)行業(yè)抵不上房地產(chǎn)第30名的一家企業(yè)。

數(shù)百億數(shù)千億規(guī)模的企業(yè)，50%左右的增速，誰(shuí)說(shuō)大象不能跳舞？而且是群舞。

這樣的增速是如何實(shí)現(xiàn)的？有兩個(gè)訣竅。

一是以小博大，十鍋五蓋。

房企的朋友說(shuō)，5億的自有資金，一年撬動(dòng)幾個(gè)50億的項(xiàng)目，是業(yè)界常規(guī)操作。

先交一筆土地競(jìng)拍的保證金，一般為競(jìng)拍價(jià)的20%。拿地之后立刻貸款，貸款到手，抽回前期投入的自有資金，轉(zhuǎn)投其他項(xiàng)目。三個(gè)月開(kāi)工，半年后開(kāi)盤(pán)，預(yù)收房款到手，繼續(xù)抽調(diào)到其他項(xiàng)目，重復(fù)上述過(guò)程。

從預(yù)售到交房有兩年左右，需要支付的工程款、材料款、稅費(fèi)，大都可以延后，等于無(wú)償占用大筆資金兩年。

如是滾動(dòng)操作，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目越來(lái)越多，手中的資金池越滾越大。但是，老板們就不想想，這樣高負(fù)債高周轉(zhuǎn)，累積的風(fēng)險(xiǎn)不也是越來(lái)越高么。

二是三四線走量，一二線賺錢(qián)。

三四線房?jī)r(jià)本來(lái)就低，漲起來(lái)又慢；一二線房?jī)r(jià)本來(lái)就高，漲起來(lái)又快。恒大、碧桂園們，在三四線干脆不追求利潤(rùn)，只追求規(guī)模和速度，大批量開(kāi)發(fā)，通過(guò)犧牲利潤(rùn)換取資金池。然后去一二線城市，賺取利潤(rùn)。

為了最大化資金利用效率，“高周轉(zhuǎn)”成為行業(yè)普遍的追求，拿地6個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)成為常規(guī)操作，個(gè)別敢于在手續(xù)證件不齊時(shí)就搶工的，甚至能縮短到三四個(gè)月。

住宅事關(guān)千家萬(wàn)戶的生活品質(zhì)，本該精細(xì)打磨，卻變成了流水線操作的速成品。更為離譜的是，行業(yè)頭部企業(yè)均以高周轉(zhuǎn)為榮，品牌房企紛紛奮起直追，這種行業(yè)風(fēng)氣，難道能說(shuō)是健康的嗎？

但是行業(yè)確實(shí)仍在快速發(fā)展。2018年，克而瑞銷售榜30強(qiáng)門(mén)檻變成了1005億，榜首碧桂園7286億。只不過(guò)，靠高杠桿高負(fù)債高周轉(zhuǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的房企，猶如穿上紅舞鞋的大象，已經(jīng)停不下來(lái)。

他們看到許家印成為首富，看到碧桂園成為“宇宙第一房企”，看到融創(chuàng)十年從零干到4000億銷售，看到一家家名不見(jiàn)經(jīng)傳的區(qū)域房企沖進(jìn)千億俱樂(lè)部，總部搬到上海虹橋······

他們看不到的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程、供給側(cè)改革和大水漫灌等合力造就的房地產(chǎn)牛市，彼時(shí)已接近尾聲。

與限價(jià)限融政策博弈，頭鐵房企屢敗屢戰(zhàn)

既然政策確定了“房住不炒”，怎么可能容忍一二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲？熱點(diǎn)城市限購(gòu)之后，又開(kāi)始了預(yù)售價(jià)格管制。一些熱點(diǎn)項(xiàng)目，政府指導(dǎo)價(jià)普遍低于周邊二手房?jī)r(jià)格20%以上。

限價(jià)之前有過(guò)，政策曾經(jīng)反復(fù)，這也培養(yǎng)了房企老板們的另一個(gè)習(xí)慣：與限價(jià)政策博弈。

有房企朋友告訴我一個(gè)案例。某高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商，在一線城市以100億接盤(pán)了一個(gè)50億的“地王”項(xiàng)目。由于想做精品，前期研策設(shè)計(jì)時(shí)間較長(zhǎng)，融資成本也較高，2017年下半年可以入市時(shí)，已經(jīng)成了要賣150億才能回本的局面。

老板期望高，拍板定價(jià)15萬(wàn)每平，如此總貨值可達(dá)200億。但想拿預(yù)售證，就得接受12.5萬(wàn)的指導(dǎo)價(jià)。多次溝通無(wú)果后，他選擇捂盤(pán)，等待限價(jià)松動(dòng)。

十年前，他在通州的一個(gè)項(xiàng)目，由于設(shè)計(jì)過(guò)于前衛(wèi)導(dǎo)致滯銷，不得不推倒重來(lái)，結(jié)果趕上通州多重利好房?jī)r(jià)暴漲，因禍得福賺了幾十億。

這次不一樣。扛了一年，財(cái)務(wù)成本大幅增加不說(shuō)，他等到了更為嚴(yán)格的指導(dǎo)價(jià)：11.5萬(wàn)。沒(méi)多久，這家房企就爆雷了。

那些在三四線城市獲取資金池的房企，與限價(jià)的博弈從2017年延續(xù)至2018年，有些期房都已經(jīng)成為現(xiàn)房還未取得預(yù)售證，但在僥幸心理下仍不肯虧本出售。

畢竟，孫宏斌順馳破產(chǎn)過(guò)一次，融創(chuàng)也能卷土重來(lái)；許家印2008年一度要跳樓，轉(zhuǎn)眼間2009年就坐上“直升機(jī)”。勝利也許就在再堅(jiān)持一下？

但龐大的財(cái)務(wù)成本開(kāi)始產(chǎn)生壓力，開(kāi)發(fā)商們不得不加大融資力度。不幸的是，調(diào)控繼續(xù)加碼，從交易層面轉(zhuǎn)到融資層面。

信托開(kāi)始全面受限；銀行信貸也遭遇了總量控制和比例控制。許多銀行接到的指導(dǎo)是，房地產(chǎn)相關(guān)貸款只能減不能增。

房企這下捉急了，千方百計(jì)擠進(jìn)銀行白名單，搶占正在縮小的蛋糕。面對(duì)有限的份額，銀行怎么決定？從免責(zé)的角度，他們把獨(dú)立第三方的銷售榜單列為重要參考指標(biāo)。

于是，房地產(chǎn)榜單機(jī)構(gòu)迎來(lái)了最為滋潤(rùn)的日子。克而瑞、中指研究院受到追捧，觀點(diǎn)、億翰也跟著吃肉喝湯。

連調(diào)控政策都敢對(duì)著干的房地產(chǎn)老板們，為了打榜，除了砸錢(qián)，還不惜造假，這在業(yè)內(nèi)也是公開(kāi)的秘密。

隨著調(diào)控日益收緊，房企不計(jì)成本地找錢(qián)，到了飲鴆止渴的地步。有人挖銀行高管，有人以高息發(fā)債，有人打員工主意。

有位媒體朋友，對(duì)恒大商票當(dāng)時(shí)24%的利息頗為心動(dòng)。她比我更清楚恒大的問(wèn)題，但她的理由是，大象從倒下到斷氣，會(huì)有相當(dāng)一段時(shí)間，考慮到恒大對(duì)媒體的重視，就算危機(jī)來(lái)臨，她應(yīng)該有綠色通道拿回本金。

還有家房企內(nèi)部集資，年息18%，半年結(jié)算一次。有位在其中任職的朋友，膚白貌美氣質(zhì)佳，藝高更兼人膽大，竭盡所能貸了一筆款，投到公司，半年后連本帶利取回，套利一個(gè)年薪。后來(lái)公司爆雷，更多員工的集資款至今未能收回。

對(duì)這些大膽操作我只能表示佩服。從金融常識(shí)來(lái)說(shuō)，18%以上的投資回報(bào)，是不能保證的，一旦企業(yè)敢以這樣的利息借錢(qián)，是非常危險(xiǎn)的信號(hào)。

從流動(dòng)性危機(jī)到資不抵債

2019年，已有房企開(kāi)始爆雷。更多房企一邊博弈政策松動(dòng)，一邊繼續(xù)沖規(guī)模。這時(shí)，他們不是不知道危機(jī)漸近，而是想在危機(jī)爆發(fā)前，搶奪“大而不倒”的“免死金牌”。

為了避免釀成更大危機(jī)，2020年，管理層出臺(tái)“三道紅線”限制房企繼續(xù)加杠桿，商業(yè)銀行開(kāi)始抽貸，房企被迫拋售資產(chǎn)還債，走上被動(dòng)縮表之路。

隨著恒大等房企接連爆雷，有關(guān)部門(mén)在處理為數(shù)眾多的項(xiàng)目時(shí)，提出“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓，穩(wěn)民生”。地方政府在保交付壓力之下，紛紛祭出了預(yù)收房款進(jìn)監(jiān)管賬戶的大招。

這意味著項(xiàng)目公司的錢(qián)，得交完房子才能拿。公司總部則變成了空殼。原來(lái)的十鍋五蓋，必然出現(xiàn)幾口鍋無(wú)蓋的窘境，而且總部無(wú)計(jì)可施。

于是，房企資金鏈加速斷裂，出現(xiàn)債務(wù)違約，進(jìn)而引發(fā)信任危機(jī)，銷售受阻，資產(chǎn)打折都無(wú)法出售。

表面上看，房企爆雷似乎是流動(dòng)性危機(jī)，流入現(xiàn)金覆蓋不了各項(xiàng)支出尤其是利息，存量資金耗盡后就出現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)違約。

由于疫情、經(jīng)濟(jì)及其他原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在下行，爆雷房企的存貨價(jià)值進(jìn)一步下降，公司資產(chǎn)逐步貶值，直至低于債務(wù)。至此，爆雷房企面臨的已經(jīng)是資不抵債的危機(jī)了。

如恒大未經(jīng)審計(jì)的2022年報(bào)顯示，公司總負(fù)債18,338.19億元，總資產(chǎn)14,685.57億元，已資不抵債。

此前華夏幸福的化債方案，存量資產(chǎn)各種分解，抵消債務(wù)，仍剩下550億債務(wù)無(wú)法消除，留給公司逐步償還。這550億，實(shí)際上就是資產(chǎn)和債務(wù)之間的缺口。

到了這一步，可能已經(jīng)沒(méi)什么好辦法了，無(wú)非是誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單的問(wèn)題。

是市場(chǎng)的原因？總不能把公司戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)策略全部“押注”在市場(chǎng)單邊上漲的預(yù)期上吧。

是政策的原因？政策不可能盡善盡美，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者本就應(yīng)該充分預(yù)估政策對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響，把政策更多當(dāng)作剛性約束，而不是博弈對(duì)象。

休咎禍福盡由心生，諸業(yè)皆是自作自受。不客氣的說(shuō)，老是飲鴆止渴，難免中毒身亡；老是心存僥幸，墨菲法則必靈。爆雷房企之有今天，還是應(yīng)該多從自身找原因。（本文首發(fā)于鈦媒體App，作者｜胡潤(rùn)峰 編輯 | 馬金男）

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