近日，綠景中國地產（00095.HK，以下簡稱“綠景”）與華僑城A（000069.SZ，以下簡稱“華僑城”）發生了摩擦。

鈦媒體APP了解到，綠景在深圳的白石洲舊改項目，與臨近的華僑城旗下住宅項目，因“土地占用”問題發生了沖突。

據爆料，4月14日上午，綠景工作人員進入華僑城純水岸小區，強行拆除原本設在兩個項目之間的圍墻，并搭建了一道臨時防護網和監控。

(資料圖)

得到消息后，鈦媒體APP亦在第一時間聯系綠景方面了解虛實，不過綠景給到的回復是“（公司）暫時沒有回應”。

作為另一當事方的華僑城，也一直未對此事發聲。

兩大項目陷入“爭地”僵局

事情的起因源于一份由白石洲實業和綠景天盛實業聯合出具的公告。

該公告顯示，“根據沙河五村城市更新單元（即“綠景白石洲舊改”）規劃批復文件，以及專業測繪公司測定，華僑城純水岸項目規劃用地紅線外歷史形成的擋土墻和園林綠化部分，與沙河五村城市更新單元公共用地范圍重疊了，涉及約2764平方米用地面積。”

公告中提及的“純水岸項目”,是由華僑城開發建設的高端住宅，整體分為16期開發。

據房產交易平臺顯示，華僑城純水岸是目前深圳南山中心規模最大、密度最低的純大戶型高端社區，也是深圳現階段唯一套均總價值破億的別墅區。

而白石洲舊改，則是綠景近年來在深圳最為主要的建設項目。根據規劃，白石洲舊改分為4期開發，計容建筑面積約358萬平方米。根據西南證券測算，白石洲舊改貨值將超2000億元。

對于白石洲舊改的重視，綠景曾多次在業績報告中指出，“項目的動工與銷售將為集團帶來大量穩健的收入與現金流，帶來巨大的增長動力，綠景中國將進入高速增長階段。”

鈦媒體APP了解到，白石洲舊改一期計劃于2023年底入市，歸屬綠景的可售部分約33萬平方米，且以住宅為主，按片區新房價格11萬元/平方米計算，貨值預計超過300億元。

盈利能力大幅下滑，白石洲成綠景最大砝碼

在此次“強拆”風波前不久，綠景曾因“盈利能力大幅下滑”被推上風口浪尖。

3月30日，綠景發布2022年業績報告。報告期內，公司實現營業收入約23.41億元，同比下滑46.53%；實現毛利約10.33億元，同比下滑52.81%；實現歸母凈利潤虧損7.30億元，同比暴跌163.35%，凈利率12.67%，同比減少43.16個百分點，毛利率同比減少5.88個百分點至44.11%。

2022年，綠景的毛利率創造了自2016年起至今最差表現。數據顯示，2016年至2021年，綠景毛利率分別為50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%及50%。

雖然較往年毛利率下滑明顯，但實際上，綠景的毛利率一直處于行業較高位，原因在于綠景以舊改為主，屬于高利潤率項目。

綠景中國總裁唐壽春曾公開表示，“綠景的特征是高盈利、不講規模，百名之內根本看不到綠景的影子，我們是第二類公司，屬于特色地產商”。

此外，綠景中國首席財務官陳建民也曾在2021年中報會上表示，“等深圳黎光和白石洲項目結轉時，毛利率就會回到60%以上。”可見，綠景內部對于舊改業務，以及白石洲舊改項目本身，都予以厚望。

綠景2022年報指出，2023年白石洲項目將正式開盤預售，標著集團正式進入項目收獲期，預期屆時將為本集團貢獻可觀的收入和現金流，為本集團發展加固厚實的安全墊。

近五年來首虧，華僑城地產、文旅兩頭抓

再看另一當事方華僑城的業務情況。

據2022年財務報告顯示，期內公司實現營收767.7億元，同比下滑25.17%；歸母凈潤為-109億元，同比下降387.05%。值得注意的是，華僑城在2022年扭盈為虧，這也是公司近五年來首次出現虧損。

華僑城稱業績下滑一方面是因為新房銷售價格進入下行通道，出于審慎客觀考慮，公司計提存貨跌價準備增加，還包括因持續虧損或更新改造等因素，對部分景區資產的計提減值。另一方面是公司轉讓子公司產生的投資收益同比減少。

從營收結構上來看，2022年，華僑城旅游綜合業務收入272 億元，同比降低37%；房地產業務收入494億元，同比降低 16%，可以看出旅游業務營收的下滑較為嚴重。

鈦媒體APP發現，華僑城營收的一大特征是“上半年以旅游業為主，下半年以房地產為主”。

具體可見，2022年上半年，公司實現營業收入164億元，其中旅游業實現營收105.5億元，營收占比64.34%；房地產業務實現營收58.09億元，營收占比35.43%。到了下半年，公司實現營收603.7億元，其中旅游業務實現營收166.7億元，營收占比27.6%；房地產業務實現營收435.61億元，營收占比72.15%。

房地產業務營收下滑是受房地產市場下行影響，公司房地產業務銷售量、結轉量和結轉毛利率同比下降；而旅游景區業務受疫情的沖擊嚴重，致使公司虧損金額加大。（本文首發于鈦媒體APP,作者|陳偉納）

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