3月30日晚，萬科發布2021年報。報告期內，萬科實現銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8 億元，分別下降18.4%和 10.8%。

經營指標方面，萬科實現營業收入為4528.0億元，同比增長8.0%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為225.2億元，同比下降45.75%。

值得注意的是，這是萬科上市31年以來，歸母凈利潤第3次下滑，此前2次分別為1995年和2008年。

在《致股東信》上，郁亮發表了近4000字感言，并對凈利潤下降作檢討。

郁亮表示，萬科凈利潤下降主要因為毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值等。其中，毛利率下降是財務層面的主要影響因素。從結構上看，開發業務依然對公司凈利潤具有決定性作用。

“2022年，我們將采取堅決的、有針對性的行動，解決開發業務存在的問題，鞏固在不動產綜合發展方面的先發優勢，保障財務安全，實現營業收入和凈利潤的企穩回升。”郁亮指出。

凈利潤下行

近期，房企陸續發布2021年業績預告。據中指研究院統計，A股已有64家房企發布業績預告，虧損27家，占比42.2%。

受行業環境影響，“招保萬金”均面臨利潤下行壓力。

2021年，萬科整體毛利率為21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。

投資收益回落，是萬科凈利潤下滑的主因。2021年，萬科投資收益 66.1 億元，受按權益法確認的聯合營項目收益減少以及處置子公司的收益減少影響，較2020年的135.1億元減少69億元。

萬科在年報中解釋稱，按權益法確認的投資收益減少，主要是由于聯合營項目毛利率下降及投資其他業務的收益減少。

房地產行業進入下行周期，多數房企對市場持謹慎態度，在報表中做出計提減值準備。萬科表示，按照審慎原則，公司對 2021年末資產進行了全面減值測試，對部分項目、個別股權投資計提35.3 億元資產減值，合計減少權益凈利潤約 25.5 億元。

郁亮坦言，盡管萬科較早意識到高速增長終將結束，但行為上未能堅決擺脫高增長慣性，部分城市出現投資追高冒進，導致毛利率下滑。同時，充分授權、分布式實施是萬科過往快速發展的機制保障，在追求效率優先的高速增長階段，這一機制能更快地響應市場、捕捉機會，最大程度地釋放前線戰斗力。但隨著近年來業務復雜度提高，市場競爭日趨激烈，城市公司能力的參差不齊導致操盤表現的離散度上升，影響了整體業績。

萬物云收入首超200億元

“黑鐵時代”到來，房企第二增長曲線尤為重要。經過八年的探索和布局，萬科非開發業務成效初顯。

2021年，萬物云收入首次超過200億元，同比增長32%。據證監會信息，萬物云《境外首次公開發行股份審批》已變更為“受理通知”，距離上市又進一步。

物流倉儲方面，萬科旗下冷鏈倉儲位居行業第一。近3年，萬緯收入復合增速52%。2021年收入為32億元，同比增長69%。

此外，萬科泊寓已成為國內規模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商。近3年收入復合增速40%。在單房運營成本、費用率、自有渠道獲客比率等方面，泊寓已建立競爭優勢。除自身資產外，泊寓還為294家企事業單位的租賃住房項目提供產策、建造和運營管理服務。

萬科認為，如果只看經營收入和利潤，上述業務在今天以及未來都很難達到房地產開發的同等規模。但隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，這些業務能產生穩定現金流的優勢開始顯現，一定程度上形成對業績的支持。

發布年報的同時，萬科推出回購方案和上市以來最高比例分紅派息預案。萬科稱，將在未來3個月內擇機開展20-25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%提升至50%，合計擬派發分紅112.8億元，基于當前的股價，股息率約5.1%，是A股中唯一一家連續三十年進行現金分紅的公司。

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