（原標題：“物業+資本”擦出火花 9港股公司股價創歷史新高）

證券時報記者 鐘恬

物業上市公司業績高速增長的趨勢仍在持續：佳兆業美好、奧園健康、永升生活服務、新城悅服務4家中期歸母凈利潤翻倍。碧桂園服務的同比增幅也超過70%，股價也在8月30日創下歷史新高。事實上，7月以來，在市場景氣度并不高的背景下，已經有9家物業公司的股價接力刷新歷史新高。

物業行業過去被視為遠離精英的行業，是“苦、累、臟”的代名詞，曾經只是附屬于房地產開發的一個業務板塊。不過，近年來大型地產開發商旗下物業公司傾向于逐步獨立運營并拆分上市，使這一行業的資本化風起云涌，而一眾物業公司上市之后獲得比母公司更高的估值，“物業+資本”擦出了耀眼的火花。

4家公司

上半年歸母凈利翻倍

日前佳兆業美好發布2019年中期業績，公司于期內實現營收為5.58億元人民幣(單位，下同)， 同比增長35.4%；歸屬于母公司股東凈利潤為9066.3萬元，同比激增2.89倍；每股基本盈利為0.6476元。除佳兆業美好外，奧園健康、新城悅服務、永升生活服務的上半年歸屬于母公司股東凈利潤的增幅也均超過1倍，分別為1.52倍、1.15倍和1.20倍。

8月23日，行業龍頭公司碧桂園服務發布2019年中期業績，報告期內實現收入35.16億元，同比增長74.4%，歸屬于母公司股東凈利潤8.17億元，同比大幅增長73.4%，若剔除2018年所得稅回撥影響，則同比大幅增長97.9%，再度超過其業績預告。

此外，同在港股上市的雅生活服務、濱江服務上半年歸屬于母公司股東凈利潤分別同比增長62.88%、37.34%。而在A股上市的南都物業中報凈利潤為5603.97萬元，同比增長32.15%。

在強勁業績表現的刺激下，物業上市公司的股價也水漲船高。其中，碧桂園服務在公布中報業績之后股價持續上漲，8月30日一度上攀至23.1港元，創出歷史新高。事實上，7月以來，物業上市公司開接力賽似的，一家接一家地上攀高點，除了碧桂園服務外，新城悅服務、佳兆業美好、奧園健康、永升生活服務、雅生活服務、濱江服務、和泓服務及中海物業，均有過股價創歷史新高的紀錄。而7月以來，資本市場的景氣度并不高，恒生指數跌了9.87%，上證綜指也跌了3.11%。

從全年表現來看，多家龍頭物業公司今年股價也稱得上“驚艷”。永升生活服務今年以來漲幅翻倍，達到1.21倍。佳兆業美好、碧桂園服務、中海物業今年以來漲幅也分別達到91.50%、84.89%和74.29%。

有分析人士認為，物業公司借助上市融資，實現了現金持有量的大幅增加，為后續公司的戰略性擴張以及業績的高速增長奠定了堅實的基礎。

事實上，上市物業公司確實借助資本市場實現了業績的快速增長。國信證券（香港）的統計顯示，彩生活、中海物業、綠城服務分別于2014年、2015年、2016年在港股上市，從上市年到2018年末，三家公司營業收入分別增長826.7%、63.4%、80.0%，凈利潤分別增長232.2%、243.6%、68.7%。

估值遠超母公司

在東興證券分析師譚可看來，2017年以來，物業行業進入高速發展期，多元化運營帶來行業整體盈利水平提升，以龍頭分拆上市為標志的資本化運作助力行業集中度加速上升。

2018年物業公司的資本化進入集中爆發期，當年有6家上市，相當于2014年至2017年上市家數之和，期間，雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業和永升生活服務相繼登陸港股市場，南都物業也在2018年成為首家成功登陸A股市場的物業公司。國信證券分析師張子恒表示，由于境內監管層對“涉房”同時還帶有關聯性的物業公司保持謹慎態度，較多企業采取港股上市的資本路線。

這使港股市場的物業管理板塊持續擴容，2019年濱江生活、奧園健康、和泓服務也相繼赴港上市。值得一提的是，日前中航善達公告，擬以7.60元/股發行股份購買招商蛇口、深圳招商地產合計持有的招商物業100%股權，交易作價約29.9億元。本次交易將實現物業管理行業橫向整合，明確中航善達未來發展的戰略定位，即打開物業管理戰略業務的未來發展空間，打造央企物業管理旗艦企業。

此外，目前新三板市場上以物業管理為主的房地產服務板塊共有70家公司，有條件的也在策劃轉板，其中開元物業首次公開發行股票并在創業板上市申請已獲證監會受理。已從新三板退市的藍光嘉寶、燁星集團、保利物業也正在沖刺港股IPO。

“越來越多的企業登陸資本市場是一個行業成熟的標志。”易居中國執行總裁丁祖昱認為，物業管理行業逐步成熟的過程，可以從資本市場的火熱中窺見一斑。

目前來看，資本市場對這些物業公司也青睞有加。目前港股市場上有3家市值超過100億港元的物業公司，分別為碧桂園服務、綠城服務和中海物業，市值分別為609.81億港元、202.78億港元和130.49億港元。市值超過50億的則有彩生活、永升生活服務和雅生活服務。彩生活的市值曾超過其母公司花樣年控股。目前綠城服務的市值也仍高于母公司綠城中國，綠城中國的市值為144億港元。

其他物業公司的市值雖然未能超越母公司，但資本市場給予的估值水平，也普遍遠遠高于其母公司。從動態市盈率來看，港股上市的物業公司估值偏高，多數集中在20倍至40倍之間，而對應的母公司估值多數在10倍以下。

分析認為，資本市場給物業公司比母公司更高的估值，主要是因為物業公司足夠穩健，安全性和可持續性都比開發商高。海通證券分析師涂力磊表示，整體來看，物業服務行業屬于輕資產管理行業，固定資產占總資產比例較低；行業處于增長期，龍頭企業集中度提升明顯；與房地產開發不同，行業是存量服務邏輯，周期性較弱，經營性現金流較為穩健，利潤率波動較小。

增值服務是新的增長點

目前，物業管理服務依舊是營業收入的主要來源，而增值服務的占比仍較低。物業公司紛紛致力于發掘高毛利率的增值服務市場，增值服務業務占營業收入比例不斷提升，成為各公司增長速度最快的業務板塊。

張子恒認為，隨著物業公司對母公司依賴度呈現下降趨勢，盈利能力及市場化程度顯著改善；部分領先企業例如綠城服務、雅生活服務、嘉寶股份等，憑借優質的基礎服務、成本把控能力已獲得第三方市場的認可，并開展增值服務提升綜合毛利率。

7月12日，佳兆業物業發布公告，該公司中文名稱已由“佳兆業物業集團有限公司”更改為“佳兆業美好集團有限公司”，中文簡稱將由“佳兆業物業”更改為“佳兆業美好”，自7月18日起生效。

佳兆業美好主席兼執行董事廖傳強在中期業績發布會表示，公司名稱從“物業”到“美好”的變化，代表公司將繼續以“服務美麗中國”為愿景，更加重視城市配套服務升級帶來的市場機會，重視信息化、智能化帶來的能效提升，重視小區運營帶來的美好體驗及服務機會，加強建設多元化服務能力。未來佳兆業美好將努力提升在中高端物業領域的核心競爭力，以持續提升公司的規模及盈利水平。

綠城服務則率先進行智慧社區升級，布局健康、生活、教育三大增值服務。其收入包括三大板塊：物業服務、咨詢服務、園區服務。其中咨詢服務包括物業銷售前的案場服務、為其他物業公司提供管理咨詢；園區服務包括食品生鮮零售、保養家政、空間廣告、租售中心，比較超前的服務是布局高端早教，在2019年以2.43億元收購了一家澳洲早教公司。

涂力磊認為，隨著物業服務公司社區O2O平臺的日趨完善，注冊用戶數和活躍用戶數量的逐漸增加，橫向服務范圍擴大，縱向服務深化，長遠來看增值服務收入利潤占比有可能超過基礎物業收入，進而使得物業公司在估值上向互聯網企業靠攏。

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