事實上，從產(chǎn)業(yè)的角度來說，房屋的空置率一直都是一個很敏感的話題，因為空置率的高低，會影響到整個房地產(chǎn)市場的信心和預(yù)期，也會對各個方面的利益相關(guān)者造成負面的影響。
而今時今日，有一份關(guān)于房屋空置率的調(diào)查報告橫空出世，無論是從哪個角度，都是恰到好處，也是正符合當下居民們最想要看到真實數(shù)據(jù)的心理。
貝殼研究院于8月5號公布了28個大城市住宅空置率的一份調(diào)查報告。
其中囊括了28個重點城市，北上廣深四個一線城市，還有重慶，天津，成都，杭州，鄭州，西安，武漢，合肥，南昌，佛山等等共計28個熱門城市。
而且這一份調(diào)查報告運用抽樣法，對30000個三個月內(nèi)無人居住的住宅進行抽樣，進行了數(shù)據(jù)分析。
需說明的是，本次抽樣數(shù)據(jù)僅為舊住宅以及二手房，未列入預(yù)售及在建商品房。
也就是說，這一次的抽簽，與真實數(shù)據(jù)之間還有不少的差距。假如把還沒開始銷售的房屋和正在建但是付了錢的房屋也算在內(nèi)，那么每個城市的房屋的空置率都會比現(xiàn)在高得多。
不過，這篇關(guān)于真實空置率的研究與排序，對房地產(chǎn)剛需人群、價值投資者、乃至投機客，都具有很大的借鑒作用。
該報告有一些值得整理的要點：
抽樣檢測中的28個主要城市的平均空置比率達到驚人的12%，這是一個超出平均值的數(shù)據(jù)。
在這些地區(qū)，一線、二線、三線的平均房屋空置率分別為7%、12%和16%。
在這些地區(qū)，只有9個城市的住房空置率在一個比較合理的范圍內(nèi)，大多數(shù)的地區(qū)在10%到15%的范圍內(nèi)，甚至還出現(xiàn)6個城市的住房空置率在15%以上。
國際上普遍接受的房屋空置率標準是10%到15%。調(diào)查顯示，28個主要的大城市和中等城市的住宅空置率達到了12%。盡管依然處于國際公認的范圍內(nèi)，但是距離15%的上限也僅是一步之遙，更何況統(tǒng)計的數(shù)據(jù)遠比真實的要小。
與世界各國比較，上述抽樣檢測中的28個城市的住房空置率仍然高于美國，法國等國家，只有比住房空置率為13.6%的日本略低一些。
國外住宅的空置率之所以偏低，是因為當?shù)赜兄罩枚惖南拗疲瑢е潞芏嗳瞬桓易尫课菘罩弥?/p>
包括英法，加拿大，澳洲都有空置稅的存在。以法國為例，一個家庭只能擁有一套住宅，其余家庭成員的房屋都要繳納空置稅。
另外，中國目前的空置率居高不下，也是因為我國尚未出臺有關(guān)空置稅相關(guān)的制度。
當然，舉一反三是必要的，中國的房屋空置率在不同系統(tǒng)的統(tǒng)計中，都不是很好看，這里我列舉幾個例子，雖然在數(shù)據(jù)上有出入，但是依然能夠反映問題的嚴重性。
1、騰訊的調(diào)查顯示，我國主要的省會城市的空置率都在22%以上。一二三線這些城市的空置率分別為：22%，24%，26%。
2、根據(jù)西南財經(jīng)大學中國城鎮(zhèn)住房空置分析的數(shù)據(jù)來看，我國城市住宅的空置率在2017年就已經(jīng)達到了21.4%。
3、就連曾經(jīng)的住建部副部長仇保興，也給出了一個更為驚人數(shù)字：他說鄂爾多斯的住房空置率是70%，北京的住房空置率是20%上下。
雖然近一兩年沒有很多報道關(guān)于房屋空置率的文章，但是從上述數(shù)據(jù)中也不難看出，幾年前就有人指出房屋的空置率是一個很大的問題，發(fā)酵到今天肯定不是一個簡單的問題。
28個樣本城市的住房空置比例差異顯著：
這個報告的出具方給出的合理比例范圍是5%到10%之間，住房空置率超過10%就代表房屋供應(yīng)過多，有存貨堆積的危險。
若以此為基準，28個采樣城市中僅9個處于正常范圍內(nèi)，19個城市為高空置率，并且還有6個城市的住房空置率為15%以上。
比如：
4大一線城市中，深圳和北京的房屋空置率均低于7%，而廣州則達到了9%，在這四個一線城市中位居第一。
而廈門，天津，大連，蘇州，濟南等二 線城市的住房空置率也處于一個比較適中的范圍內(nèi)。
青島，寧波，成都，東莞，西安，合肥，無錫等11個城市的住房空置率處于10%至15%的空置率范圍內(nèi)。
最重要的是，下面有6個城市的住房空置率高得離譜，分別是武漢，重慶，南昌，南通，佛山，廊坊。
南昌的空置比例更是高達20%，廊坊也達到了19%的房屋空置率。
當偽裝被揭開的時候，危險的警報就會響起。
中國房地產(chǎn)和住宅的實際供應(yīng)過剩是一個很重要的信息，也是讓人們看清現(xiàn)實的一針良藥。特別需要指出的是，這份報告的數(shù)據(jù)并未包括普通縣城。在那些城市發(fā)展欠佳、人口吸引力不足的地方，房屋的空置率將會比上述的城市更高。這一點，沒有任何的意外，也不要有任何的懷疑。
根據(jù)不同的城市的樓市現(xiàn)狀，我們可以得出什么結(jié)論?從中也揭露了中國住房市場的什么實際狀況?
從數(shù)據(jù)上來看，最重要的不是結(jié)果如何，而是另外兩件事。
一種是產(chǎn)生結(jié)果的因果追溯;
一種是對結(jié)論的歸納反思。
當然，上述的種種結(jié)論都是通過一些數(shù)字化的內(nèi)容來體現(xiàn)的，這是一種比較理想且復(fù)雜的邏輯，所以為了讓更多的人能夠理解其中的要點，下面我將盡可能地簡單明了闡述此事：
第一，從宏觀角度來看，房屋的空置率會隨著購房門檻、人口老齡化程度和租售比而改變。
房價如果越高，按揭的人越多，他們購買多套房子的費用就會越高，從而導致房屋的空置費用會比一般人高出不少。
房屋價格和房屋的閑置比率呈現(xiàn)反比，價高則閑置率低;
隨著人口的老化，房屋的空置也隨之增加;
高的租賃收益會帶來較少的空置率;
第二，住宅建筑年限和物業(yè)管理也是兩個主要的影響因子。
房屋愈新，空屋愈多;
房屋越高級，則房屋的空置比率愈高;
事實上，這篇報道是對中國房地產(chǎn)市場的一個較為客觀地評價模式。
而且現(xiàn)在的許多地區(qū)都對這項數(shù)據(jù)調(diào)研失去了興趣，就算有真實的資料也不會公開。
因為這樣的結(jié)論出現(xiàn)，反而會讓人們更加不想買房，導致樓市、房地產(chǎn)市場更加蕭條，給當?shù)卣黾恿烁嗟呢斦摀?/p>
因此，這篇報道的最大作用，就是要將中國房地產(chǎn)市場的真面目揭露出來，從一定意義上來說，將那些已經(jīng)喪失了資產(chǎn)屬性的東西，都擺在了明面上讓眾人評判。
這是一種非常實用的理論：只要是人們真實需要的東西，才是有價值的，如果大家都對這類商品失去了興趣，那么它也就失去了商品最重要的資產(chǎn)屬性。
如何合理、科學地對待當前和今后我國的 房地產(chǎn)市場?
事實上，如果你認真看到了這里，所有的內(nèi)容都被分析得差不多了，接下來，就是一個簡短的概括和整理：
1、住房過剩，這是不爭的事實，哪怕是在大城市，也是如此。
2、住房空置率的成因，有社會結(jié)構(gòu)問題，也有經(jīng)濟差距現(xiàn)象，還有制度上的問題，但是不管是什么樣的問題，都傳遞出一個信號：房產(chǎn)正在缺乏流動性。
3、數(shù)據(jù)雖然存在一定的限制，但還是可以借鑒的：
在合理的空置比例下，某些城市的房地產(chǎn)依然具有資產(chǎn)增值的價值;
對于一個城市來說，空置率在一個正常的區(qū)間內(nèi)，唯一的看點就是房產(chǎn)具有保值的功能，但是增值都不太現(xiàn)實，如果想要實現(xiàn)房產(chǎn)增值就必須要考慮到城市的其它行業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Α?/p>
超負荷的空置，請別抱太大希望，要看清這些數(shù)字后面的一些殘忍的現(xiàn)實：
有可能是外流的人口太多;
有可能是階級的僵化;
有可能是制度上的缺陷;
有可能是窮人和富人之間的差異太大;
有可能是對土地的過度依賴性，已經(jīng)透支了土地財政的生命力。
在人們需求不斷增長的大都市里，房地產(chǎn)才是一種財富。
盡管有些人不喜歡這樣的說法，難以理解，但這是真的。
本文的結(jié)尾部分，以一個普通小市民的視角，從資料和報道中發(fā)掘市場發(fā)展的動向，并與大家交流一些自己的看法。
1、中國樓市轉(zhuǎn)折點確實要來了，到2022，更多的跡象和資料證實了它的來臨。
許多人的想法和邏輯，都要重新思考一下了。
2、未來一座城市的房地產(chǎn)，會不會擁有增值保值的屬性，人口、貧富差距、城市潛力這些將會是一個很重要的指標。
當然，這并不影響其他一些頭鐵的城市依然貫徹老的發(fā)展路子，但也沒有太大的作用，因為事實終將證明一切。
3、從投資的觀點來看：房地產(chǎn)投資要盡可能地集中在一些大的中心區(qū)域，比如北上廣深。
最聰明的做法是將房地產(chǎn)放在最具有潛力的城市里面，例如深圳，上海，北京;小城市就大可不必了，特別是一些三四線城市，如果房價虛高的話，根本就沒必要去蹚渾水，除非你是剛需。
但是在大部分的城市，房地產(chǎn)市場的飽和并不是最大的問題，最主要的問題在于人們對于房地產(chǎn)市場信心的崩塌和需求的不斷下降。
4、要認準這個時期發(fā)出的撤退信號，別跟潮流作對，在房地產(chǎn)這條路別做逆行者。
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