去年上演了13次“萬人搖”的西安，也加入樓市松綁隊伍中了。
5月28日深夜，西安發布樓市新政，不僅降低了公積金貸款首付比例，還放寬了買房門檻，本地人及外地戶口買房條件都有所回調。同時，二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房，按照"剛需家庭"對待。
一夜之間，許多人有了在西安上車的“房票”。一位本地房產中介稱，這兩天來咨詢買房事宜的人明顯增多，雖然西安的政策較為溫和，但還是對市場信心有所提振。在二手房市場，新掛牌房源數量有所增加，不過成交量也在慢慢回升。
作為中國的文化古城，西安不僅歷史悠久，經濟發展情況也可圈可點，對人口的吸附能力較為突出。截至2020年，西安常住人口總量達1295萬人，較“六普”增加448萬。這種基本面承載的購買力，使其在樓市走出獨立行情，房價連翻上漲。
不過，受調控政策及疫情沖擊，2022年西安樓市也出現一些“煩惱”，新房市場極度分化，有項目被搶也有項目滯銷;二手房市場則受指導價影響不溫不火，超十萬套的高量庫存有待消化。
新房市場現“四萬人搖”
當下的西安樓市，呈現出一種冷熱不均的“失衡”狀態。新房市場上，有項目收獲上萬組意向登記，開盤去化率達100%;也有遠郊項目試圖降價跑量，但依然滯銷。
今年四月上旬，西安華潤置地·未來城市248套房源進行意向登記，最終收獲超4萬組家庭意向登記，刷新了西安樓市記錄。除去這一熱門盤，當月西安共有四個盤出現搖號，中國鐵建萬科翡翠國際也出現了“萬人搖”盛況。
作為中國西部地區重要的中心城市，西安首次出現樓市“萬人搖”，還是在2020年。當時，疫情形勢好轉后樓市復蘇，某樓盤憑借較有競爭力的價格，誕生了西安歷史上首個“萬人搖”。此后，西安樓市持續受到矚目，并在2021年產生了13次“萬人搖”。
放眼全國，許多城市早在2021年樓市便步入下行通道，西安為何能獨領風騷?克而瑞在研報中稱，2015年以來，西安房地產市場持續火熱，房價累計漲幅達3倍，原因包括政府主動壓降供地規模、人口遷入量可觀、熱點板塊一二手價格倒掛等。
據上述機構，早在2015年，西安政府為提振市場活力，主動壓降了供地規模，全年商品住宅供應面積1245萬平方米，成交面積卻高達1563萬平方米;同時，一系列“去庫存”政策開始出臺，西安樓市迎來分水嶺，自此走上上漲之路。
2016年，西安商品房持續“供不應求”，全年供求比下滑至0.7。2017年，當地房價迎來補漲行情，并首次突破“萬元”大關，在全國樓市普遍加碼調控的情況下，西安即便數次升級四限政策，仍擋不住市場熱情，成交均價同比漲幅達到43%。
2018年是又一個標志性年份。當時，西安新房市場“一房難求”，也由此開啟了公證搖號年代。在全國房價趨穩的背景下，西安房價上漲動力依然強勁、持續領跑。
在出現疫情的這兩年，西安樓市仍不乏熱盤，但一些改變也在悄然發生。一位當地市場人士稱，受疫情持續沖擊，西安樓市出現降價現象，有樓盤在持續平銷后，推出了直降百萬的特價房，即便如此，有遠郊項目的去化率仍十分慘淡。
克而瑞陜西分析稱，受2022年疫情影響，西安住宅市場前兩月經歷冰點，3月份積壓的需求有所釋放，四月份重新回歸理性。從開盤情況看，主城萬人搖項目一枝獨秀，但以西咸為代表的外圍市場不容樂觀，開盤去化率低于50%較為普遍，之前投資外圍區域的人也開始退出，在市場調整之際回歸主城區。
從數據上看，據西安房地產數據中心統計，4月份西安商品房市場量價走低，當月共供應114.24萬平方米，同比降29%，環比漲3%;成交117.68萬平方米，同比降44%，環比降26%;成交均價13732元/平方米，同比降2.42%，環比降1%。
二手房市場也不容樂觀。去年年中，西安開啟二手房指導價模式，這無形中抬高了首付門檻，自此二手市場逐漸回歸理性，部分購房者也轉到新房市場打新搖號。4月，當地二手房成交不足3500套，成交均價15200元/平方米，環比跌1.30%。
二手房流通性待提高
基于上述市場形勢，西安也加入樓市松綁的隊伍中，降低了購房門檻。
在限購政策方面，從西安市外遷入西安市戶籍的居民家庭，若在住房限購區域購買首套住房，須在購房前落戶滿1年;非西安市戶籍居民家庭購買住房的，須持有西安市《居住證》，且在購房之日前2年在西安市連續繳納社會保險或個人所得稅。
而在此前，外地遷入戶籍購房前需落戶滿1年、且連續繳納12個月社保，非西安市戶籍購房前需連續繳納5年社保或個稅。
在首付比例方面，西安各銀行業金融機構及時優化房地產金融服務，適當降低個人住房貸款首付比例和利率定價水平，首次申請住房公積金貸款購買普通住房(144平方米及以下)的，首付比例不低于20%。目前，西安多家銀行利率已出現松動。
在限售政策方面，原為商品房買賣合同網簽備案滿5年、且已辦理《不動產權證書》，新政調整為商品房買賣合同網簽備案滿3年且取得《不動產權證書》，或《不動產權證書》滿2年;二手住房的限售年限由滿5年調整為滿2年。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，作為周期最長的熱點二線城市，西安在去年三季度熱點城市開始下滑時，還在調控樓市。2020年至2021年第三季度，連續出臺的幾次調控政策都在收緊，這次新政則是一個逐步放松的方案。
“政策總體比較穩妥，限購限售政策沒有一攬子退出，為后面留足了政策空間。”李宇嘉認為，針對目前市場上主要是剛需購房，新政降低了公積金貸款首付比例、增加公積金貸款額度，成為此次政策最大看點，在限購、限售方面還是比較嚴格。
還有業內人士認為，西安出臺二手房指導價后，市場成交規模明顯下跌。此次新政出臺，無論是新建商品住房交易還是二手房交易，一定程度上都會激活二手房源量，加速市場流通。
記者在諸葛找房平臺看到，僅5月31日這天，平臺單日新上房源達到2700套，比上一日上漲32.33%，單日降價房源481套。其中，雁塔區新上房源284套，未央區新上房源546套，長安區新上房源238套。在鏈家平臺上，目前西安在售二手房超十萬套。
對于新政出臺后二手房市場的反應，當地行業人士看法不盡相同。有人表示，市場有慢慢回溫的跡象;也有人稱，其實就是變回去年3月30號之前的政策了，對市場還未有實質性影響，不過銀行放款速度有提升，是剛需入場買房的好時機。
克而瑞陜西認為，西安二手房指導價出臺已過半年，業主及購房者的心理預期逐漸平緩，加上貸款放款等政策局部寬松，成交周期有所縮短。但當前市場上掛牌房源超10萬套，即使按月均去化5000套計算，去化周期也在20月左右，未來有很大的去化壓力。
整體而言，作為人口超千萬的城市，西安GDP數值超萬億、經濟表現強勁，為當地樓市提供了較為強大的支撐力。新房市場冷熱不均，但整體去化周期保持在合理區間;二手房市場價格較為穩定，不過巨大的掛牌量，正推動市場步入“買方市場”。
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