深圳又有豪宅法拍低于市場價成交了，只是上架拍賣的，是昔日P2P頭部平臺“資本大佬”的房產。

據阿里法拍平臺顯示，5月8日，深圳市羅湖區人民法院完成深業上城(北區)西座A單元5806單位的拍賣，該房源引起逾萬次圍觀，但最終只有一人參與競拍下，以底價成交。

而在該房產的詳細信息中，南都灣財社記者注意到，該標的所有權人名為彭鋼。熟悉資本市場的人會對彭氏兄弟有所了解，彭鋼的弟弟彭鐵為小牛資本集團實控人，彭鋼本人曾擔任小牛系多家公司的法定代表人。據天眼查，彭鋼所屬小牛資本管理集團，職務為小牛在線APP執行董事、總經理。

持有6年反虧2400萬

3940.24萬，這是彭鋼位于深業上城法拍房的最終成交價格。

但仔細觀察就會發現，這套房產的評估價格為4925.3萬。這意味著，成交價最終比評估價低了985.06萬，競買人以市場價8折成交。從事法拍房工作的業內人士告訴記者，法拍房的起拍價設置低于評估價的，降價幅度一般可達評估價的20%-30%，或者接近評估價，如果一拍流拍，二拍會在一拍的基礎上打7-8折。

“起拍價成交的房源并不在少數。”該業內人士告訴南都灣財社記者，對于此類型的大宗交易法拍一般競爭不是特別激烈，甚至部分會經歷二拍。

對于房產的競拍人來說，這應當算是一筆不錯的買賣。但是對于彭鋼來說，損失的卻不止985萬。

據阿里法拍公示的該房源的房產信息單(處理)可以看出，該套房源登記日期為2016年4月21日，彼時登記價格為5530.15萬，建筑面積為467.19平方米，每平方米近11.8萬的單價。以此價格測算的情況下，持有該房產6年的時間內，彭鋼損失了1589.91萬。

另在該不動產登記信息查詢結果告知單上顯示，該房產在房產登記次日抵押給中國農業銀行股份有限公司深圳國貿支行，被擔保主債權數額為2765萬元(房產登記價格的50%)。

據網上某從事法拍房的業內人士測算，該套房產2016年4月21日買入，登記價為5530萬元，貸款2765萬元。這樣契稅約166萬元，再加上72個月利息為647萬元，成本總共6343萬元。而如今該房產以3940萬元底價成交，這意味著，持有該套房產6年時間，彭鋼合計損失了2403萬元。如果再算上物業管理費和水電費及維護成本等，損失會更多。

據了解，深業上城在地理位置上位于蓮花山公園與筆架山公園之間，有東西兩座連廊與兩座公園相連。整個項目總建面達120萬㎡，包含公寓、寫字樓、商業、商業小鎮、loft辦公等多種業態。其中，深業上城公寓位于綜合體北區，由兩座高約224.5米大廈組成，是深圳第二高的玻璃幕墻公寓建筑，總建筑面積17萬㎡，高62層，共639套單位。

據公開資料顯示，深業上城公寓于2013年入市，彼時開盤整體均價7萬元/㎡左右。

百億爆雷P2P

深業上城大概率不是彭鋼進入法拍的最后一套房產。深圳羅湖區法院出具的執行裁定書顯示，該套由彭鋼2016年購入的深業上城公寓房產，被申請執行人中國農業銀行股份有限公司深圳國貿支行申請強制執行，以償付1674.55萬元及利息。

但彭氏兄弟的債務，又何止千萬。

1976年出生的彭鐵和所有現在年過40的商界大佬一樣，都經歷過從大公司離職創業的熱潮。在其履歷中可以看到，其曾先后任中科創融資擔保公司執行副總裁、佳兆業金融投資有限公司總裁等職。

2011年6月，彭鐵成立了深圳市小牛華信投資有限公司，在公司發展兩年后，2013年8月，彭鐵又成立了小牛資本管理集團有限公司。此后，以小牛資本管理集團為中心，彭鐵成立并控制了上百家的資產投資公司，成為廣東最大的P2P平臺之一。

大廈將傾前，根基必先不穩。

2018年，P2P行業“爆雷”不斷，網貸機構進入清退階段。在正式上線運營六年后，2020年5月，小牛在線宣布良性退出，承諾不失聯、不跑路。

但不失聯并不意味著能還錢。2021年1月13日，深圳市公安局南山分局通報，已對小牛資本集團以涉嫌非法吸收公眾存款罪立案偵查。

警方查明，早在2017年9月開始，小牛資本集團便出現資金出現流動性困難，資金無法按時兌付的問題。彭鐵、彭鋼、李特立等人明知公司經營模式難以為繼，開始大量發行虛假標的進行非法集資，所募集的資金大部分未用于能實際產生收益的生產經營，對資金的使用極不負責任甚至直接非法占為己有，肆意揮霍，涉嫌集資詐騙罪。

在2020年8月小牛在線公布的《監委會投票結果及成立臨時監委會公告》顯示，截至當月6日，代表的未償還本金為95.73億元，占平臺未償還本金總額的84.39%，據此推算，當時仍有113.44億元尚未償還。

廣深買房973套!炒房炒成法拍房

2021年5月，警方通報案件進展顯示，小牛資本被查封涉案房產高達1056套，其中便包括深圳市住宅3套、商鋪4套，廣州市住宅108套，商鋪858套，佛山市商鋪76套，上海市商鋪6套，哈爾濱市住宅1套。還查封哈爾濱市、湖南漢壽縣土地2處，共計24037.5平方米。

房屋資產數量使人震驚，但房屋價值卻令人跌破眼鏡。

在其因涉案查封的房產中，近9成為商鋪屬性，主要集中于廣州。但近年來商鋪的收益率卻并不可觀，業內人士告訴記者，非核心區域的二手商鋪短期賣不出好價格，近兩年受疫情影響租金收益率也并不穩定，作為資產投資的選項，商鋪的性價比并不高。

另據多家媒體報道，兩宗來自哈爾濱市、湖南漢壽縣的土地價值也并不高。

“小牛資本的投資眼光不咋滴”“水平太菜了，買了那么多商鋪，深圳房子就3套”……在警方公告通報其名下查封的房屋資產后，小牛資本的房產卻引起了網友的一眾嘲諷。

但小牛資本并不是第一個熱衷炒房的P2P公司，據不完全統計，早在2020年，就有20家P2P平臺被查封房產，共計超2000套。包括錢多多、錢眼金融、媽媽錢包、金元寶、宜聚網等P2P平臺均有投資房產。

熱衷炒房卻炒成法拍房，但這些房產卻無法為小牛資本的“爆雷”托底，而對于其債主們來說，千萬法拍對比百億債務仍顯得杯水車薪。

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