在“房住不炒”的大背景下，我國長租房市場進入發展快車道。
從去年兩會首次提出“完善長租房政策”“規范發展長租房市場”，到今年《政府工作報告》明確“加快發展長租房市場”，這一提法的轉變，釋放出一個明確的信號，即長租房市場在過去一年中已取得了重大的發展成果，未來將成為保障民生穩定、促進消費增長、穩定房地產市場、促進城鎮化建設的重要抓手。
這其中，特別是發展機構化長租房，已成為相關部門完善住房租賃體系建設、解決城市居住問題的重要工作思路。今年《政府工作報告》強調“加快發展”，更具明確性、指向性，也更加突顯了緊迫性，這是國家政府對住房租賃行業發展從認知轉向認可的重要飛躍，也將指導和推動住房租賃行業邁向高質量發展期。
保障性租賃住房與機構化長租房承擔不同的發展功能
大力發展住房租賃市場，首先明確的重要抓手是發展有法人主體的租賃住房，可以是政府組織，可以是企業運營，這都有助于幫助主管部門快速完善市場管理體系，解決個人房東出租中存在的信息不對稱、房源無備案、租期不穩定的問題。
在發展的過程中，要堅持“政策性、保障性租賃住房”和“市場化、機構化長租房”并重的思路。而隨著住房租賃體系的逐步健全，兩者之間也要逐漸區分，發揮不同的功能。
“政策性、保障性租賃住房”本質上作為一種福利性政策，主要功能是維護、穩定社會健康發展，因此更應發揮出“兜底性”“補充性”作用。而“市場化、機構化長租房”要逐步成為住房租賃市場主力，應在很大程度上能承接過去“購買型”“自有型”的存量住房，讓這部分房屋能回歸到本身應有的居住屬性，真正產生房屋應有的價值。從這個層面看，需要讓市場化、機構化長租房成為主體，并培育和支持專業化、規模化住房租賃企業，這也是落實“房住不炒”的關鍵。而只有分層分類、有序推進，才能全面提高租賃住房供給水平，滿足不同類型人群的多元化租房需求。
市場經濟的發展經驗也多次證明，任何一個行業要建立起一定的規模性經營能力，都要走機構化發展道路，住房租賃行業也是如此。這個過程中，政府充分發揮指導和支持作用，把住民生大方向，也把住行業大趨勢即可。對于市場發展要持更開放包容的態度，“劃定紅線、守住底線”，賦予專業化住房租賃企業更多自主權，才能發揮出機構化管理的最大效率。
鼓勵閑置住房由專業化住房租賃企業改造出租
機構化長租房是住房租賃行業的重要發展方向。宏觀層面上，“十四五”期間要站在社會主義制度本質和改善民生的角度，來理解加快發展長租房市場的意義，并不斷提高機構化長租房的地位。微觀層面上，專業化住房租賃企業建立起長期經營的信譽，能有效統一房東和租客兩端訴求，機構化長租房不僅能讓租客更便捷地消費、選擇、快速入住，也降低了房東的管理成本，解決供需之間設施陳舊、裝修老化、戶型不匹配的問題。
但在當前我國重要的超大、特大城市中，機構化長租房的占比仍相對較低，市場統計不足5%，仍有非常大的發展空間，也需要落地更多政策鼓勵。首先是政策性補貼。德國有很好的經驗借鑒，政府補貼機構化長租房，不僅保障了企業可以長期持有房源并且長期出租，還平抑了房租上漲，更不會產生租客因難以支付房租而被驅趕的情況。結合我國國情，國家發展改革委、住房和城鄉建設部可以會同地方政府，遴選出一批有代表性的、規模化的住房租賃企業納入政府重點扶持范圍，給予政策、資金支持，使其發揮規模化的帶頭作用，承擔更多緩解城市居住難題的職能。
其次是在大城市，尤其是人口流入大、租房需求大的地方更要提高機構化長租房的市場比重。譬如北京市，在過去很長的一段時期里，城市發展與“買房經濟”相互作用，彼時有不少購房者看中增值空間，在城市近郊買房。而隨著城市化進程加快，高技術產業區向外集聚帶動了人才流入，產生大量租房需求。因此，在“房住不炒”的總基調下，在租房需求大的地區，更要鼓勵有閑置房的個人房東進行出租，尤其是托管給專業化住房租賃企業出租。一方面能平抑因需求增長帶來租房市場波動，發揮機構化長租房穩定租金、穩定市場的作用;另一方面由企業備案便于政府統一管理，可以防止出現監管的“灰色”地帶。
多措并舉助力長租房市場行穩致遠
“加快發展長租房市場”是接下來一段時期里，滿足住房剛性需求，形成“租”“住”健康生態的關鍵。
對于住房租賃企業來說，一是要以審慎態度意識到自身肩負的企業社會責任，立足長遠謀求發展，不斷提供更高品質的居住產品和生活服務。二是發揮機構化長租房的抓手作用，在管理、運營、效率上發揮專業優勢，快速、高效地為政府“緩解大城市住房問題”作出貢獻。三是規模化的代表企業更要發揮引領作用，以租住為基礎職能不斷拓展業務邊界，形成“租住產品、租住服務、租住產業互聯網、租住生活區域一體化”的產業矩陣。
對于政府來說，一是完善稅收、金融、土地支持政策，為長租房發展注入“新動能”，加快推動住房供給側結構性改革。二是在城市租賃系統建設方面，提升住房租賃企業參與度，從而快速完善政府指導、以市場為主體的住房租賃體系。三是持開放態度倡導機構化發展，讓機構充分發揮專業化、規模化、服務細化的多方優勢，助力住房租賃行業行穩致遠。
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